Общее имущество

Общее имущество (ОИ) собственников помещений Дома, это весь Дом в целом, за исключением квартир и иных помещений, находящихся в частном владении физических и юридических лиц. Это - придомовая территория, конструкции, оборудование, инженерные сети, - все что предназначено для обслуживания двух и более помещений.

Тема регламентируется гл. 6 ЖК РФ (ст. 36 и далее ), а также ПП РФ 491. http://www.consultant.ru/

Основной признак ОИ МКД - к ОИ относятся все элементы, обслуживающее более одного помещения в Доме. Личное имущество (ЛИ) квартира, машино-место и т.п., в состав ОИ не входит.

В состав ОИ (до границы ОИ и ЛИ) входят помещения, сети и оборудование:

общие помещения - тамбуры, коридоры и лестницы и т.д., до внешней поверхности двери в помещение ЛИ (квартиру);
крыши, фасады фундаменты, плиты перекрытий, включая балконные плиты;
ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного помещения (включая окна и двери помещений общего пользования;
земельный участок, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
водоснабжение - до первого отключающего устройства, расположенное на ответвлениях от стояков, само отключающее устройство входит в состав ОИ;
водоотведение - стояки,ответвления от стояков, до первого стыкового соединения;
электроснабжение - до индивидуальных приборов учета;
иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства Дома;

(в соответствии с разделом 1 ПП РФ 491).

Вместе с тем, в том же ПП РФ установлено:

"1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;".

У нас в Доме имеется определенная специфика, которая в свете данного положения требует уточнений по составу ОИ:

Горизонтальная система разводки системы отопления в помещениях ЛИ - делает ее независимой для каждого помещения ЛИ. Имеется отвод от общего стояка и отключающее устройство, аналогично системе водоснабжения. Имеется техническая возможность установки индивидуального прибора учета, ремонта и переоборудования системы отопления в помещении без контроля со стороны службы эксплуатации.
Часть крыши находится в составе помещений ЛИ, в качестве летних крышных террас. В некоторых случаях двери из лестничных тамбуров (эвакуационные пути) ведут непосредственно на такие крышные террасы. Некоторые собственники крышных террас установили двери, ограничивающие вход на лестничный марш, ведущей к их крышной террасе.
При нарушении гидроизоляции на крышных террасах ЛИ и балконах ТСН несет ответственность (выполняет ремонт) в рамках проектного решения данных элементов конструкций. За дополнительную отделку или дорогостоящие гидроизоляционные материалы, примененные собственником самостоятельно, во время ремонта помещения, ТСН ответственности нести не должен.
Поземный паркинг имеет в своем составе машино-места (это - ЛИ, аналогично квартирам) и элементы ОИ - проезды, ворота, инженерные сети и оборудование.
Земельный участок, входящий в состав ОИ (в силу закона) был размежеван под строительство, границы участка разрезают межквартальные проезды, часть из которых попадает в состав ОИ Дома, включая даже зону отчуждения федеральной автодороги!?

В связи с этими обстоятельствами Правление предлагает проголосовать на общем собрании за следующие принципы определения состава ОИ собственников Дома:

В состав общего имущества Дома не входят оборудование и сети системы отопления в помещениях личного имущества (квартирах) собственников, смонтированные после первого отключающего устройства, расположенного на ответвлении от стояка.
В состав общего имущества Дома не входят двери, ведущие на крышные террасы, являющиеся частью квартир. В состав общего имущества Дома входят все лестничные марши. Ключи от дверей, являющихся частью эвакуационных путей должны быть постоянно в распоряжении службы эксплуатации ТСН и собственников - соседей.
В состав общего имущества Дома входят перекрытия крышных террас и балконов, включая элементы гидроизоляции, предусмотренные проектом, но не входят элементы отделки террас и балконов (включая особые, дорогостоящие элементы гидроизоляции), смонтированные собственником самостоятельно.
В состав общего имущества Дома входят все элементы, конструкции, сети и оборудование, находящееся в пределах подземной автостоянки, за исключением машиномест (включая оборудование данных машиномест), находящихся в собственности граждан или юридических лиц.
Необходимо согласовать с администрацией г.о. Красногорск новые границы земельного участка придомовой территории. После проведения нового межевания земельного участка признать данный участок - в составе общего имущества.